Правила, приложими за продажби на доживотни анюитети.
Доживотната рента е форма на продажба на недвижими имоти, която става все по-популярна. Чуваме за това в пресата, по телевизията… Безплатна доживотна рента, заета доживотна рента, букет, доживотна рента… Правим равносметка на продажбите на доживотна рента.
Какво представлява продажбата на доживотна рента?
Доживотната продажба се състои от продажба на имот и получаване на доживотна рента като плащане до неговата смърт.
Кой може да продаде живота? Всяко дееспособно лице може да продава недвижим имот приживе. А именно: можете да продавате в живота други видове стоки, различни от жилище (мебели, произведения на изкуството, например).Продавачът се нарича анюитет. Купувачът се нарича débirentier.
При продажба на доживотна рента бъдещата смърт на продавача трябва да е непредвидима. Следователно купувачът не трябва да знае за евентуално заболяване на продавача; това е принципът на доживотната рента! Забележка: в случай, че продавачът умре в рамките на 20 дни от подписването на акта за продажба, тогава законът счита, че смъртта е била предвидима и следователно продажбата е невалидна. Наследниците на продавача могат да поискат от съда да го отмени.
Свободен живот или зает живот? Казва се, че доживотната рента е „безплатна“, когато имотът не е зает към момента на подписване на продажбата. След това купувачът може да се разпорежда с имота, да го заема или да го наема и да събира наемите. Казва се, че доживотната рента е „заета“, когато продавачът запазва плодоползването на имота през целия си живот, т.е. той запазва правото да използва имота, да го отдава под наем и да го събира, но че не може да продаде имота ( той току-що го направи с доживотната рента!), нито да продаде право на ползване на имота.След това купувачът ще трябва да изчака смъртта на продавача (или на последния от двамата продавачи, ако например продавачите са двойка, живееща в квартирата), за да заеме имота.
На колко години да се даде имот в живота? 75-85 години изглежда е добра възрастова група, за да започнете да продавате дома си за цял живот. Във всеки случай е силно препоръчително както за продавача, така и за потенциалния купувач да получат добра информация от нотариус, за да не попаднат в капана на доживотната рента и да вземат информирано решение.
Плащане: букет и рента
Продажбата в живота може да бъде интересна както за купувача, така и за продавача: продавачът получава добавка към пенсията си до края на живота си и купувачът може да сключи много добра сделка (при стегнат пазар на недвижими имоти , това е добра точка).
Купувачът купува недвижим имот, но не плаща пазарната цена. Плаща букет и доживотни ренти.Букетът отговаря на сума, платена в деня на продажбата, свободно определена от страните (букетът обикновено отговаря на 30% от общата стойност на имота). Доживотната рента се изплаща на продавача през целия му живот, месечно, тримесечно или годишно. Плаща се предварително или в просрочие. Страните могат да се договорят, че няма букет, а само пожизнена рента. Забележка: доживотната рента подлежи на данък общ доход.
За да се изчисли цената на доживотната рента, се вземат предвид няколко критерия. Размерът на наема се определя според: възрастта и продължителността на живота на продавача, стойността на имота, наемите, които купувачът би могъл да получи, ако имотът бъде отдаден под наем. Скалите (едни и същи за всички доживотни анюитети) също се вземат предвид при изчисляване на размера на анюитета. Тези скали могат да се консултират с нотариус, например.
Да знаете: възможно е да добавите няколко вида клаузи към договора за продажба.Клаузата за индексиране дава възможност да се преразгледа размерът на анюитета според паричната амортизация. Клаузата за прекратяване позволява автоматично прекратяване на договора за продажба на доживотна рента в случай на неплащане на една или повече ренти от купувача. Клаузата за неустойка позволява на продавача да задържи букета в случай на неплащане на една или повече ренти от купувача и анулиране на продажбата.
Кой плаща за поддръжката на имота, продаден в живота?
Кой плаща разходите за поддръжка на имота, всякаква работа, данъци, свързани с имота след продажба в живота?
При обитаван доживотен анюитет с право на ползване, продавачът плаща (освен ако не е посочено друго в договора за продажба): рутинни ремонти и поддръжка на жилището (освен ако не освободи напълно продадения имот), жилищни данъци, земя и боклук събиране, сметки за енергия. Купувачът плаща за основен ремонт.
При обитаван доживотен анюитет с право на ползване, купувачът плаща (освен ако не е посочено друго в договора за продажба) данъка върху собствеността и таксата за битови отпадъци. В договора за продажба се предвижда разпределение на други разходи.
При безплатна доживотна рента купувачът плаща таксите (енергия, данъци, данъци и т.н.), рутинната поддръжка и всички ремонти.