Всеки вид стока може да бъде предотвратен.
Покупката на къща или апартамент може да бъде удължена с несвиваем период за правото на първи отказ. Какво обхваща този правен термин и какви са последиците от това право?
Правото на предимство: какво е това?
Правото на предимство е процедура, позволяваща на публично лице (например: местна власт) да придобие като приоритет в определени области, предварително определени от него, недвижими имоти, обявени за продажба от частно (физическо лице) или юридическо лице (компания )., за да се извършват операции по градско развитие. Собственикът на имота не е свободен да продаде имота си на купувача по свой избор и при условията, които желае. Правото на предимство обикновено се упражнява с оглед извършването на градски дейности за развитие от общ интерес.
Правото на предимство: върху кои стоки?
Гараж, изба, къща, апартамент, сграда, земеделска земя или не … всеки имот може да бъде предварен, изцяло или частично. В действителност имотът, за да бъде изпреварен от публичен орган, трябва да бъде разположен в зона, определена в PLU (Местен градоустройствен план), в ZAD (отложена устройствена зона) или в ENS (чувствителна природна зона).) . Никога не знаете дали правото на предимство ще бъде упражнено или не, освен в чувствителни природни зони, където е през повечето време. Общината не е длъжна да придобива цялото предимствено имущество и може да закупи само част от него. След това продажната цена ще трябва да вземе предвид евентуалната загуба на стойност, понесена от частта от имота, която не е изпреварена, тъй като може да е трудно да се препродаде. Въпреки това, за да се гарантира защитата на собственика на имота, последният може да изиска от общината да придобие цялото имущество.
Правото на предимство: от кого се упражнява?
Най-често срещаното право на предимство е DPU (Право на градско предимство), което обикновено се упражнява от общините, а понякога и от държавата, префектурата, организация, полу-публично дружество и т.н. Правото на предимство съществува и в частния сектор, например когато собственик пуска за продажба имот, зает от наемател. Последният има приоритет да купи този имот. Публичното право на предимство обаче има предимство пред частното право, в случай че общината и наемателят са заинтересовани да закупят имот. А в случай на съвместни собствености другите съсобственици имат приоритет да изкупуват обратно акциите на съсобственик, който желае да продаде.
Правото на предимство: как работи?
Когато даден имот бъде пуснат за продажба, притежателите на правото на предимство в градовете се уведомяват от DIA (Декларация за намерение на Aliéner), изпратена до нотариуса на кметството. Този притежател има два месеца, за да упражни правото си на предимство, което ще трябва да оправдае (създаване на колективни съоръжения, борба с безхаберието, рехабилитация на наследството на града и т.н.). След изтичането на този срок и без отговор от страна на потенциалния предварител, правото не се упражнява. Ако имотът е отдаден под наем в момента на продажбата, наемателят е информиран първо, преди общината. Следователно той ще бъде първият, който ще може да упражни правото си на предимство, ако иска да придобие имота, в който живее.
Правото на предимство: какви са средствата за защита на продавача?
Община, която изпреварва имот, има шест месеца да плати на продавача. Последният, например, ако изпадне във финансово затруднение или ако решението за предсрочно закупуване е недостатъчно мотивирано, може да се обърне към административния съд за отмяна на предизкупката. Искането за анулиране трябва да бъде представено в рамките на 2 месеца от публикуването на решението в кметството. Евентуалният отхвърлен купувач може също да поиска отмяна на решението за предсрочно закупуване веднага след като сключи договор за продажба. Друг случай на спор между продавача и изпреварващия: когато последният изпреварва на цена, по -ниска от продажната цена, която обикновено се практикува от публичните органи. Тогава експроприационният съдия ще арбитрира жалбата.
Правото на предимство: какви последици, ако решението бъде отменено?
Основната последица от отмяната на решение за предизкупка е, че се счита, че общината никога не е взела решение за предварителен избор. Ако прехвърлянето на собствеността все още не е извършено, отмяната предотвратява това. Ако, от друга страна, тя вече се е намесила, бившият собственик или отхвърленият купувач може да получи отмяна на продажбата. От този момент собственикът, който възстановява собствеността си, може да я препродаде на отхвърления купувач на цената и при условията по негов избор. Общината може да бъде осъдена да плати щети на собственика за възстановяване на претърпените щети поради факта, че той не е могъл да се разпорежда със сумата, която би могъл да получи от продажбата през текущия период на незаконното решение. датата на оттегляне на това решение. Потенциалният купувач, който е подписал договор за продажба, може също да поиска обезщетение за претърпените щети за разходите, които е направил преди датата на упражняване на правото на предимство, по-специално за придобиване на земята и получаване на разрешение за строеж.