Какво трябва да знаете за обещанието за продажба.
Обещанието за продажба е акт, с който продавач и купувач на съществуващ имот се договарят за продажбата му. Обещанието за продажба идва преди окончателната продажба. Това е вид резервация на имота от купувача и гаранция за продавача. Обещанието за продажба може да приеме две форми: едностранно обещание или компромис за продажба. Ние правим преглед на обещанието за продажба!
Обещание за продажба: едностранно обещание или договор за продажба?
Обещанието за продажба, подписано между продавача и купувача на съществуващ имот преди окончателната продажба, може да приеме две форми: едностранно обещание за продажба или компромис за продажба (или „синалагматично обещание за продажба“).
Едностранното обещание за продажба позволява на купувача да резервира имот, като същевременно запазва възможността за оттегляне. Жилището се запазва за купувача за срок, посочен в едностранното обещание за продажба. Продавачът, от друга страна, се задължава да не продава жилището на никого, освен на купувача, с когото е подписал обещанието. Едностранното обещание за продажба може да бъде сключено и подписано само от двете страни (говорим за „акт под лична пазка“) или съставено от държавен служител (нотариус, съдебен изпълнител, регистратор) и изготвено в съответствие с определени правни формалности (говорим на "автентичен акт" ). Едностранното обещание за продажба под лична пазка трябва да бъде регистрирано в рамките на 10 дни от подписването му в регистрационния отдел на продавача или купувача.
Споразумението за продажба (или синалагматично обещание за продажба) окончателно обвързва както продавача, така и купувача. Една клауза може да предвижда една или друга възможност за оттегляне при определени условия, посочени в акта.Договорът за продажба може да бъде сключен между физически лица (това е частен акт) или изготвен от държавен служител (нотариус, съдия-изпълнител, граждански регистратор) и изготвен в съответствие с правните формалности (това е автентичен акт).
Обещанието за продажба, независимо от формата му (едностранно обещание за продажба или компромис с продажба), трябва да съдържа определена информация: данни за контакт на продавача, данни за контакт на купувача, адрес на продадения имот, произход на имот (дата на предишния акт за покупко-продажба, име на предишния собственик, нотариален акт и др.), подробно описание на имота, оборудването му и неговите приложения, наличие на ипотека, ако е приложимо, информация, специфична за съсобствеността, ако приложими, размер на таксите на професионалиста, отговарящ за продажбата, ако е приложимо, продажна цена и условия на плащане (заем за недвижим имот), период на валидност на обещанието за продажба и краен срок за подписване на окончателния акт за продажба, условия за упражняване на право на отказ, предварителни условия към обещанието за продажба, ако има такива (пример: продажбата може да бъде сключена само при условие, че купувачът получи разрешение за строеж или ипотека).Файлът с техническата диагностика трябва да бъде прикачен към обещанието за продажба.
Обещанието за продажба може да бъде доставено на ръка или изпратено на купувача с препоръчано писмо с обратна разписка. Обещанието за продажба се съставя в един оригинален екземпляр, съхраняван от професионалиста, пред когото е бил подписан, ако е необходимо (нотариус, агент по недвижими имоти) или в два оригинални екземпляра (един за продавача и един за купувача).
Да знаете: потенциалният купувач може да поиска от продавача на имот техническата диагностика, но също така, например, последната сметка за вода или последната EDF сметка за имота, документи, които съдържат информация, свързана с имота, преди да вземе решение.
Обещавам да продам: колко трябва да платя?
В зависимост от случая, едностранно обещание за продажба или компромис за продажба, купувачът може да плати парична сума на продавача.
В случай на едностранно обещание за продажба е възможно да се предвидят клаузи, свързани с плащането на парични суми веднага след подписването на акта или в рамките на определен период, преди края на периода от оттегляне. Тези клаузи са валидни при две условия: 1° обещанието е сключено чрез посредничеството на упълномощен професионалист (нотариус или агент по недвижими имоти например); 2° плащането се предава на професионалист с финансова гаранция, посветена на възстановяването на депозираните средства. Сумата за плащане обикновено съответства на 5% и 10% от общата сума на продажбата. В случай, че купувачът упражни правото си на отказ (и следователно не закупи имота), той възстановява платената сума (в рамките на 21 дни от деня след отказа). В случай, че окончателната продажба на имота бъде подписана, тогава платената сума се приспада от остатъка за плащане. Едностранно обещание за продажба може също да съдържа клауза, свързана с обезщетение за обездвижване (или „цена за ексклузивност“): купувачът плаща на продавача финансова компенсация като компенсация за резервацията на настаняването за срока на обещанието.Имайте предвид, че купувачът може да загуби това обезщетение за обездвижване, ако се оттегли. Обезщетението за обездвижване (минимален размер от 5% от продажната цена на имота) е задължително за всяко едностранно обещание за продажба, валидно повече от 18 месеца, ако продавачът е физическо лице.
В случай на договор за продажба, клаузите могат също да предвиждат плащане на парични суми веднага след подписването на акта или в рамките на определен период, преди края на периода за отказ. Две условия трябва да бъдат изпълнени, за да бъдат валидни тези клаузи: 1° договорът за продажба трябва да бъде сключен чрез професионалист, упълномощен да участва в продажбата (нотариус или агент по недвижими имоти например); 2° плащането трябва да бъде прехвърлено на професионалист с финансова гаранция, посветена на възстановяването на депозираните средства. Исканата сума обикновено съответства на 5% и 10% от общата сума на продажбата. Ако купувачът упражни правото си на отказ (и не закупи имота), тогава той възстановява платената сума (в рамките на 21 дни от деня след отказа).Ако приключи окончателната продажба на имота, тогава платената сума се приспада от остатъка за плащане. Споразумението за продажба също често съдържа клауза за неустойка, която задължава продавача или купувача да изпълни споразумението (да продаде или да купи следователно) и която предвижда щети в случай на неизпълнение.